2024年,，房地產(chǎn)市場在轉(zhuǎn)型中朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn),，各項金融政策效應(yīng)加快顯現(xiàn)：1月份,，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立,，保交房攻堅戰(zhàn)有力推進(jìn)，資金供給逐步企穩(wěn),；5月份,，“5·17新政”降低購房門檻與成本，剛性和改善性需求得到釋放,；9月份,，中央政治局會議強(qiáng)調(diào),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),，各部門狠抓存量政策落實和增量政策出臺；10月份,、11月份,，市場出現(xiàn)積極變化，交易更趨活躍,，預(yù)期逐步改善,。

日前，多部門表示,，將持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),，著力釋放需求、改善供給,、推動轉(zhuǎn)型,，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，從根本上解決傳統(tǒng)發(fā)展模式弊端，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展,。

釋放剛性和改善性需求

不論是準(zhǔn)備購房的人,，還是已購房、正在還房貸的人,，2024年感受到的一個顯著變化是,，房貸變便宜了、財務(wù)成本持續(xù)下降,。與此同時,，購房門檻也進(jìn)一步降低，居民的剛性和改善性住房需求持續(xù)得到釋放,。

在一系列政策優(yōu)化調(diào)整中,，最具代表性的是“5·17新政”。一方面,，購房門檻降低,，全國層面?zhèn)€人住房貸款首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%,。另一方面,，購房成本下降，取消全國層面首套住房,、二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限,，房貸利率實現(xiàn)市場化，與此同時,，公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點,。

“5·17新政”發(fā)布后，準(zhǔn)備購房的人逐步從觀望轉(zhuǎn)為入場,，市場活躍度有所提升,。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份至7月份,，新建商品房銷售面積同比下降18.6%,，降幅比1月份至6月份收窄0.4個百分點；新建商品房銷售額同比下降24.3%,，降幅收窄0.7個百分點,。

“房貸變便宜了”不僅是新購房者的專屬，還惠及已購房正在還房貸的群體,，多數(shù)借款人的利率普遍下降了約0.5個百分點,，部分降幅高達(dá)1個百分點。2024年9月24日，中國人民銀行行長潘功勝表示,，降低存量房貸利率,，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近，預(yù)計惠及5000萬戶家庭1.5億人口,，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)約1500億元,。隨后，多家商業(yè)銀行表示,，將于10月31日前完成存量房貸利率的批量調(diào)整工作,。

“房貸變便宜了”還體現(xiàn)為房貸利率的“重定價周期調(diào)整工作”，也就是說,，從2024年開始,，每位購房者的房貸利率能夠“提前”降低。具體來看,，購房者可將房貸利率的重定價周期從1年調(diào)整為6個月或3個月,，在貸款利率下行階段，這樣能夠更早地享受低利率,。目前各家商業(yè)銀行已完成相關(guān)工作,。

隨著一系列政策“組合拳”落地見效，2024年10月份,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了諸多積極變化,。一是10月份個人住房貸款規(guī)模企穩(wěn)，明顯好于2024年前9個月的月均減少690億元水平,，也好于前兩年同期水平,。二是市場交易提速，1月份至10月份,，新建商品房銷售面積,、銷售金額同比降幅比1月份至9月份分別收窄1.3個百分點、1.8個百分點,。三是房價回穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn),，10月份，在70個大中城市中,，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市較上月增加4個,，二手住宅環(huán)比上漲的城市較上月增加8個。

保交房穩(wěn)供給穩(wěn)預(yù)期

剛性和改善性住房需求得到釋放的同時,，房地產(chǎn)市場還必須解決另一個問題——如何穩(wěn)定供給與預(yù)期，如何確保已經(jīng)交了錢的購房者能夠如期拿到房,。由此,，打好保交房攻堅戰(zhàn)成為2024年穩(wěn)定房地產(chǎn)供給側(cè)的關(guān)鍵戰(zhàn)役。

“如果已售出的住房項目爛尾,，將嚴(yán)重?fù)p害購房人合法權(quán)益,，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國2024年5月17日在國務(wù)院新聞辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，保交房涉及廣大人民群眾的切身利益,，將堅持以人民為中心的發(fā)展思想,，多措并舉、分類處置,，打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn),，防范處置爛尾風(fēng)險，推動項目按時保質(zhì)交付,，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子,。

作為保交房攻堅戰(zhàn)的資金支持環(huán)節(jié)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制在2024年取得了積極成效,，房地產(chǎn)“白名單”項目擴(kuò)圍增效,。根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局預(yù)計，截至2024年底,，“白名單”項目貸款審批通過金額有望超過4萬億元,。

城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制旨在通過“有為政府”之手，搭建銀行,、房企的溝通協(xié)作橋梁,，緩解二者之間較為嚴(yán)重的信息不對稱問題，讓優(yōu)質(zhì),、合規(guī)的房地產(chǎn)項目及時得到融資支持,，助力項目早開工、早建成,。

“2024年年初以來,，我們跟住建部門一起指導(dǎo)建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，把合規(guī)房地產(chǎn)項目都納入‘白名單’,。”金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企在2024年10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上說,，將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”,，進(jìn)入“白名單”的項目,，商業(yè)銀行要做到“應(yīng)貸盡貸”，優(yōu)化貸款資金的撥付方式,，做到“能早盡早”,。

值得注意的是，2024年保交房攻堅戰(zhàn)已完成既定目標(biāo),。近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出,，持續(xù)打好保交房攻堅戰(zhàn)，已交付住房338萬套，完成既定目標(biāo),。接下來,，將推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。其中,，將著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系,，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體的剛性住房需求,；大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革,，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管,；加快建立房屋全生命周期安全管理制度,，為房屋安全提供有力保障。

持續(xù)推動市場止跌回穩(wěn)

“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，2024年9月26日,，中共中央政治局召開會議，對房地產(chǎn)市場作出判斷,；“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，2024年12月11日至12日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次對房地產(chǎn)市場作出部署。

“穩(wěn)定房地產(chǎn)是穩(wěn)定投資需求的關(guān)鍵,。”浙商銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家殷劍峰表示,，從需求側(cè)看，一方面,，房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資的比例約為20%,，并且是決定其他投資需求的關(guān)鍵變量；另一方面,，房地產(chǎn)是中國家庭部門最重要的資產(chǎn),，穩(wěn)定房地產(chǎn)才能穩(wěn)定家庭部門的財富。此外,，穩(wěn)定房地產(chǎn)也有助于穩(wěn)定金融體系,，例如，在全國超過30萬億元的普惠型小微企業(yè)貸款中,，一半以上的貸款以房產(chǎn)作為抵押物,。

2025年，如何持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),？

首先,，著力釋放需求。“我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn),，城市存量優(yōu)化調(diào)整也有廣闊空間,，人民群眾對高品質(zhì)住房形成新期待,。”中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示,，要著力打通卡點堵點,，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求。具體來看,，將大力實施城市更新,，加力實施城中村和危舊房改造，對條件比較成熟,、群眾改造意愿迫切的項目要盡快推進(jìn),；因城施策調(diào)減限制性措施，落實好已出臺的住房信貸,、稅收政策舉措,，切實降低購房成本。

其次,，著力改善供給,。近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量,、優(yōu)化存量,、提高質(zhì)量。以需定購,、以需定建,，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度,，再幫助一大批新市民,、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居,。

最后,，著力推動轉(zhuǎn)型。中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示,，要扎實有序推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型,，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從根本上解決傳統(tǒng)發(fā)展模式弊端,、促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展,。要完善住房供應(yīng)體系，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展,，健全住房,、土地、金融,、財稅等基礎(chǔ)性制度,，對于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)有直接帶動作用的制度和政策措施要盡快落地,。

中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示：“總的來看，我國房地產(chǎn)問題是在前進(jìn)中,、轉(zhuǎn)型中遇到的問題,，隨著各項政策措施全面落地并持續(xù)發(fā)力，市場會進(jìn)一步回穩(wěn),，行業(yè)會加快回暖,，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將加快構(gòu)建、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展也將逐步實現(xiàn),。”

來源：經(jīng)濟(jì)日報

作者：郭子源

流程編輯：U071

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