格林萊雅小區(qū)交付于2009年,，是朝陽(yáng)區(qū)垡頭地區(qū)唯一的商品房小區(qū),。隨著時(shí)間推移，老物業(yè)服務(wù)管理不到位的問(wèn)題逐漸暴露出來(lái),。今年6月,，老物業(yè)宣布退出，并于一個(gè)月后終止服務(wù),，那時(shí)正值汛期,，小區(qū)即將失管讓廣大業(yè)主措手不及。7月20日,，在街道和社區(qū)的協(xié)調(diào)下,，北京建工物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱建工物業(yè)）作為應(yīng)急物業(yè)承擔(dān)起小區(qū)的服務(wù)管理。
應(yīng)急物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后,，面臨的是一個(gè)“爛攤子”：環(huán)境臟亂甚至設(shè)備間都堆滿了垃圾,；路燈不亮且有漏電風(fēng)險(xiǎn)；近60戶業(yè)主家房屋漏雨急等維修,。應(yīng)急物業(yè)挑起擔(dān)子,，將這些難題一一攻克。幾個(gè)月下來(lái),，建工物業(yè)的努力獲得了廣大業(yè)主的認(rèn)可,，11月份，應(yīng)急物業(yè)提前“轉(zhuǎn)正”,。
汛期在即 應(yīng)急物業(yè)臨危受命
年頭越久,，小區(qū)產(chǎn)生的問(wèn)題就越多，有設(shè)備設(shè)施老化得不到及時(shí)維護(hù)的難題,，也有環(huán)境臟亂無(wú)人打掃的尷尬,，再加上諸多歷史遺留問(wèn)題，格林萊雅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理讓很多業(yè)主不滿意,。多年來(lái)業(yè)主對(duì)老物業(yè)服務(wù)管理方面的投訴不少,，部分業(yè)主不再按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi),，物業(yè)的服務(wù)則更不到位。在廣大業(yè)主印象中,，尤其是從2015年以后,，這種惡性循環(huán)的“死疙瘩”越系越緊。
為推進(jìn)老物業(yè)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主投訴事項(xiàng)的整改,，街道多次約談老物業(yè),，并協(xié)調(diào)區(qū)相關(guān)部門(mén)共同研究解決各類難題，但效果并不明顯,。
早在2020年,，垡頭地區(qū)的老舊生活區(qū)共同成立了一個(gè)物管會(huì)，格林萊雅小區(qū)也包含其中,。到了2023年,，街道和業(yè)主都意識(shí)到，該小區(qū)是垡頭地區(qū)唯一的商品房小區(qū),，性質(zhì)和其他小區(qū)比相對(duì)特殊,，小區(qū)里的各類問(wèn)題也需要更有針對(duì)性地解決。于是在2024年初,，街道順應(yīng)民意采取分類治理，在黨建引領(lǐng)下格林萊雅小區(qū)單獨(dú)成立了物管會(huì),，并成立了功能型黨組織,。
物管會(huì)成立后，業(yè)主的意見(jiàn)建議得到了更好的梳理,，有了統(tǒng)一發(fā)聲的“窗口”,。物管會(huì)代表業(yè)主開(kāi)始了和老物業(yè)的新一輪“談判”。根據(jù)業(yè)主的集中反映,，物管會(huì)重點(diǎn)提出三個(gè)歷史遺留問(wèn)題需要解決,，其中包括：小區(qū)北側(cè)底商門(mén)前的路面塌陷嚴(yán)重，經(jīng)常摔人,；居民樓一層與負(fù)一層之間的設(shè)備夾層漏水,，管線銹蝕；地下車庫(kù)墻面地面鋪裝老化,，同時(shí)存在漏水問(wèn)題,。
遺憾的是，老物業(yè)很難解決這三個(gè)歷史遺留問(wèn)題,，業(yè)主們依舊埋怨聲較多,。垡頭街道城市管理辦公室工作人員介紹，5月21日,，通過(guò)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)投票決議,，解聘老物業(yè),。按照流程，接下來(lái)小區(qū)需要通過(guò)招投標(biāo)選聘新的物業(yè)服務(wù)管理單位,，新老物業(yè)需要交接,，這個(gè)過(guò)程還需要時(shí)間。讓人措手不及的是,，招投標(biāo)的流程剛剛啟動(dòng),，6月26日，老物業(yè)突然提出退出,，并宣布于7月20日正式終止服務(wù),。
為確保服務(wù)不斷檔，7月20日,，街道緊急協(xié)調(diào)建工物業(yè)作為應(yīng)急物業(yè)“接棒”老物業(yè)的工作,。建工物業(yè)格林萊雅小區(qū)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李楠說(shuō)，他知道小區(qū)的情況不樂(lè)觀,，又趕上汛期,，此時(shí)接手壓力非常大，“當(dāng)時(shí)小區(qū)甚至連防汛物資都不齊備,。但是作為國(guó)企我們必須有擔(dān)當(dāng),，所以按照業(yè)主的期望，我們帶資進(jìn)場(chǎng),。”
小區(qū)物管會(huì)委員李先生和高先生解釋說(shuō),，所謂“帶資進(jìn)場(chǎng)”是指新物業(yè)進(jìn)駐以后，需要先行開(kāi)展小區(qū)的各項(xiàng)維修作業(yè),，業(yè)主這種需求也是迫于無(wú)奈,，因?yàn)樾^(qū)有太多問(wèn)題急需解決。
垡頭二區(qū)社區(qū)黨委副書(shū)記張曉蕾告訴記者,，應(yīng)急物業(yè)不只是帶資進(jìn)場(chǎng),，同時(shí)還遵循“先嘗后買(mǎi)”的理念，一邊為小區(qū)花錢(qián),，一邊在暫不收費(fèi)的情況下為業(yè)主提供服務(wù),。“過(guò)去的物業(yè)服務(wù)讓很多業(yè)主寒心，應(yīng)急物業(yè)的誠(chéng)意讓大家覺(jué)得有了盼頭,，這是一個(gè)好的開(kāi)始,。”
意外不斷 照明漏雨問(wèn)題接踵而來(lái)
建工物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)后，最先關(guān)注的是小區(qū)的消防安全和環(huán)境衛(wèi)生兩大基礎(chǔ)問(wèn)題,，光是清理垃圾這一件事就動(dòng)用了大量的人力物力,。當(dāng)時(shí)小區(qū)的公共區(qū)域幾乎到處都有垃圾，讓工作人員印象最深的是,，當(dāng)他們進(jìn)入設(shè)備間準(zhǔn)備清理時(shí),，垃圾雜物孳生的蚊蠅成團(tuán)撲面襲來(lái),。
頭一個(gè)星期忙得不可開(kāi)交，還不等緩口氣,，應(yīng)急物業(yè)又迎來(lái)“當(dāng)頭一棒”,。小區(qū)公共區(qū)域的照明設(shè)施分為路燈、廊燈及綠地的地?zé)?，能亮的燈本已不多,，一?chǎng)雨后，所有照明設(shè)施突然全不亮了,。李楠著急了,，趕緊協(xié)調(diào)維修人員排查，發(fā)現(xiàn)部分區(qū)域照明設(shè)施的電路連閘都合不上了,。
“肯定是短路了,，別合閘了，地上都是水,，跑了電就危險(xiǎn)了,。”李楠說(shuō)，等天一亮,，物業(yè)趕緊檢查小區(qū)路燈的情況,，發(fā)現(xiàn)大部分路燈底座的線纜都是裸露的，被雨水浸泡,，難怪會(huì)短路。見(jiàn)此情況,，建工物業(yè)開(kāi)始了進(jìn)駐小區(qū)后第一筆較大的投入,。據(jù)估算，為了恢復(fù)小區(qū)路燈,、廊燈,、綠地地?zé)舻恼彰鳎匦落佋O(shè)的線纜達(dá)上千米,。
一波未平一波又起,，隨著2024年汛期的幾場(chǎng)大雨，業(yè)主反映漏雨的投訴突然多了起來(lái),，其中陽(yáng)臺(tái)漏雨的情況最為嚴(yán)重,。雖然自汛期開(kāi)始，社區(qū),、應(yīng)急物業(yè)就進(jìn)入了24小時(shí)連軸轉(zhuǎn)的值班狀態(tài),，但漏雨情況之多還是讓各方感到措手不及,。建工物業(yè)剛進(jìn)駐小區(qū)的時(shí)候查過(guò)歷史記錄，以2023年為例,，整個(gè)汛期報(bào)修的只有四五戶,，用在防汛上的資金也不算太多，據(jù)此推斷該小區(qū)房屋漏雨的情況可能并不嚴(yán)重,。
僅時(shí)隔一年反差為何這么大,？向業(yè)主一打聽(tīng)才知道，原來(lái)過(guò)去幾年里,，老物業(yè)很難及時(shí)解決漏雨的難題,，于是大家都不找物業(yè)報(bào)修了，更多是請(qǐng)第三方單位來(lái)解決問(wèn)題,，所以報(bào)修這事兒沒(méi)有體現(xiàn)在歷史記錄上,。今年汛期，來(lái)了應(yīng)急物業(yè),，所以大家又把解決漏雨難題的希望寄托在了他們的身上,。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年汛期反映漏雨問(wèn)題的業(yè)主有近60戶,。一旦出現(xiàn)突發(fā)情況,，無(wú)論早晚，建工物業(yè)都第一時(shí)間協(xié)調(diào)人員趕到業(yè)主家中,，用吸水膨脹袋堵住漏雨的區(qū)域,，防止積水漫延，然后排查漏水點(diǎn),。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，之所以這么多戶漏雨，且?guī)缀鯁?wèn)題都在陽(yáng)臺(tái),，一方面是防水層的老化,，另一方面是樓房設(shè)計(jì)時(shí)，窗戶上是有護(hù)欄的,，護(hù)欄的根部老化銹蝕,，與墻面的接觸點(diǎn)出現(xiàn)了較大的空隙。“我們當(dāng)時(shí)請(qǐng)了3個(gè)‘蜘蛛人’,，針對(duì)漏雨嚴(yán)重的房屋挨家挨戶補(bǔ)防水,，一直忙到下汛，終于算是又解決了一類難題,。”李楠說(shuō),。
披荊斬棘 三個(gè)遺留難題成“大考”
先是解決了照明問(wèn)題，然后又解決了漏雨問(wèn)題，應(yīng)急物業(yè)經(jīng)受住了考驗(yàn),，業(yè)主對(duì)他們的信任不斷加深,，尤其是近期他們還修繕了小區(qū)大門(mén)前的臺(tái)階和無(wú)障礙坡道，這項(xiàng)工程得到廣大業(yè)主的好評(píng),。但能否解決小區(qū)的三個(gè)歷史遺留問(wèn)題,，才是最終“大考”。
12月11日,，記者現(xiàn)場(chǎng)探訪時(shí)看到,，小區(qū)北側(cè)有21戶底商，門(mén)前的這條路人來(lái)人往,，旁邊還有停車場(chǎng),。人踩車碾，如今這條路肉眼可見(jiàn)地塌陷成了“U”形,，路面坑洼不平,，摔跟頭的人不止一個(gè)。
最令人關(guān)注的是,，居民樓一層與負(fù)一層之間的設(shè)備夾層外堆滿了泥土,，這土是從設(shè)備夾層里挖出來(lái)的，夾層的墻面破開(kāi)了大洞,，紅磚外露,，里頭漆黑一片，洞口處能看到部分銹蝕甚至變形的管線,。這里到底發(fā)生了什么,？
為了弄清楚設(shè)備夾層這種“慘狀”的成因,，新物業(yè)進(jìn)駐后,，配合街道一起協(xié)調(diào)住建、土建方面的專家,，通過(guò)查閱圖紙與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)行對(duì)照,，確認(rèn)設(shè)備夾層內(nèi)為回填土。管線封在墻里,、埋在土里無(wú)法維修，這也是老物業(yè)當(dāng)年面臨的最大難題,。為了能維修管線,，老物業(yè)過(guò)去在墻壁上破了洞。李楠說(shuō),，經(jīng)專家解釋,，破洞的這個(gè)辦法雖然能緩解管線維修的難題，但是無(wú)法從根源上解決設(shè)備夾層漏水問(wèn)題,。
各方研判發(fā)現(xiàn),，塌陷的路面位于設(shè)備夾層斜上方,，而漏水的地下車庫(kù)則位于正下方?？此剖侨齻€(gè)歷史遺留問(wèn)題,，但相互有關(guān)聯(lián)——雨雪來(lái)臨，沖刷路面下的泥土,，出現(xiàn)路面塌陷,，接著滲入地下的水進(jìn)了設(shè)備夾層，導(dǎo)致管道銹蝕漏水,，然后管道漏的水又流進(jìn)了地下車庫(kù),。
為徹底解決設(shè)備夾層漏水問(wèn)題，街道多次吹哨區(qū)住建委,、區(qū)房管局等部門(mén),，與社區(qū)、物業(yè),、物管會(huì)等共同召開(kāi)維修工作推進(jìn)會(huì),，并組織現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，對(duì)維修事項(xiàng)進(jìn)行綜合研判,，經(jīng)多方研究最終確定了解決方案,。無(wú)論是從三個(gè)歷史遺留問(wèn)題的關(guān)聯(lián)看，還是從保障安全的緊迫程度看,，設(shè)備夾層的歷史遺留問(wèn)題都是需要優(yōu)先解決的,。李楠說(shuō)，應(yīng)對(duì)維修方案已經(jīng)確定,，他們需要在設(shè)備夾層設(shè)置結(jié)構(gòu)支撐,，同時(shí)做好防水，保障設(shè)備夾層上方建筑的安全,，也可以避免周邊路面繼續(xù)被雨水沖刷變形,。然后在保障安全的前提下，清空設(shè)備夾層內(nèi)的回填土,，在墻壁上設(shè)置檢修孔,，方便對(duì)管道的檢修，這項(xiàng)工程必須在下一個(gè)汛期之前完成,。
贏得信任 應(yīng)急物業(yè)提前“轉(zhuǎn)正”
算下來(lái),，建工物業(yè)的工作人員和格林萊雅小區(qū)的400多戶業(yè)主朝夕相處了4個(gè)多月。按照相關(guān)政策，應(yīng)急物業(yè)在小區(qū)的服務(wù)管理最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月,。屆時(shí),，廣大業(yè)主會(huì)有兩個(gè)選擇，其一是可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)企業(yè),，與建工物業(yè)交接,；其二是讓建工物業(yè)到期“轉(zhuǎn)正”，成為小區(qū)的正式物業(yè)服務(wù)管理單位,。令人意外的是,，這兩條路業(yè)主都沒(méi)選。
患難見(jiàn)真情,，業(yè)主的微信群里,，讓建工物業(yè)提前“轉(zhuǎn)正”的呼聲很高。11月4日,，格林萊雅小區(qū)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì),，采取全體業(yè)主投票決定的方式，通過(guò)了建工物業(yè)提前“轉(zhuǎn)正”的相關(guān)議題,。11月12日,，格林萊雅小區(qū)物管會(huì)與建工物業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，這標(biāo)志著建工物業(yè)正式成為格林萊雅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理單位,。
新物業(yè)跟業(yè)主立下“軍令狀”,，打算在三年內(nèi)解決業(yè)主提出的三個(gè)歷史遺留問(wèn)題。他們寫(xiě)了《致業(yè)主的一封信》,，詳細(xì)講解了解決的順序和解決的辦法,，為了讓業(yè)主能更好理解，這封信里還附上了思維導(dǎo)圖,，問(wèn)題成因,、解決辦法及各問(wèn)題之間的邏輯關(guān)系讓人一目了然。
“過(guò)去不少業(yè)主對(duì)物業(yè)寒心,，你們有信心把物業(yè)費(fèi)收上來(lái)嗎,？”結(jié)束采訪離開(kāi)小區(qū)前，記者向李楠又提了一個(gè)問(wèn)題,。李楠說(shuō),，“先嘗后買(mǎi)”的方式獲得業(yè)主認(rèn)可，已經(jīng)有業(yè)主繳納先期應(yīng)急期間的物業(yè)費(fèi)了,，“這才短短幾天,，物業(yè)費(fèi)的繳納率都接近80%了。”
來(lái)源：北京日?qǐng)?bào)客戶端
記者：景一鳴
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